Die Zürcher Bevölkerung hat der Stadt den Auftrag erteilt, den gemeinnützigen Wohnungsbau auszubauen. Dafür kauft die Stadt Grundstücke und Liegenschaften. Nun werden diese Käufe drastisch reduziert – unter dem Druck einer drohenden Verschlechterung des Kreditratings. Der Fall wirft eine grundsätzliche Frage auf: Wie weit reicht der Einfluss privater Ratingagenturen auf demokratisch beschlossene Politik?
Ein Auftrag der Bevölkerung
Im November 2011 entschieden die Stimmberechtigten der Stadt Zürich, dass der Anteil gemeinnütziger Wohnungen bis 2050 auf einen Drittel aller Mietwohnungen steigen soll. Dieser Auftrag wurde in der Gemeindeordnung verankert.
Damit verpflichtete sich die Stadt zu einer aktiven Boden- und Wohnungspolitik. Denn bezahlbarer Wohnraum hängt wesentlich davon ab, wem der Boden gehört. Solange Grundstücke auf dem privaten Markt gehandelt werden, bestimmen ihre Marktpreise massgeblich die Kosten des Wohnens.
Ein wichtiges Instrument zur Umsetzung des Volksauftrags ist deshalb der Erwerb von Grundstücken und bestehenden Liegenschaften. Die Stadt kann diese selbst bewirtschaften oder gemeinnützigen Bauträgerschaften im Baurecht zur Verfügung stellen. Der Boden bleibt damit langfristig in öffentlichem Eigentum und kann dauerhaft dem gemeinnützigen Wohnungsbau dienen.
Wie notwendig zusätzliche Anstrengungen sind, zeigt das städtische «Programm Wohnen 2026»: Der Anteil gemeinnütziger Mietwohnungen liegt derzeit bei rund 27 Prozent. Um das Drittelsziel zu erreichen, werden bis 2050 rund 25’000 zusätzliche gemeinnützige Wohnungen benötigt.
Die Stadt kauft Boden zurück
In den vergangenen Jahren hat die Stadt Zürich ihre Grundstücks- und Immobilienkäufe deutlich ausgeweitet. Zwischen 2022 und 2025 erwarb sie gemäss S&P Global Ratings Liegenschaften für insgesamt 1,3 Milliarden Franken.
Für die kommenden Jahre waren jährliche Immobilienkäufe von rund 500 Millionen Franken vorgesehen.
Nun erfolgt eine abrupte Kehrtwende. Am 25. September 2026 gab der Stadtrat bekannt, das jährliche Budget für Liegenschaftskäufe ab 2027 auf 150 Millionen Franken zu reduzieren. Das entspricht einer Kürzung um 70 Prozent.
Der Stadtrat begründet diese und weitere Einsparungen mit der Notwendigkeit, das Investitionsvolumen und die steigende Verschuldung zu begrenzen.
Eine wesentliche Rolle spielt dabei die Bonitätsbeurteilung durch die private Ratingagentur S&P Global Ratings.
Eine bemerkenswerte zeitliche Abfolge
Die veröffentlichten Dokumente zeigen, dass die Ratingfrage bereits vor der konkreten Kürzung der Grundstückskäufe eine Rolle spielte.
September 2025: Die Stadt Zürich kündigt an, das gesamte Investitionsvolumen zu begrenzen. Sie verweist ausdrücklich darauf, dass eine steigende Verschuldung zu einer Verschlechterung des Kreditratings führen und damit die Finanzierungskosten erhöhen könnte.
10. Oktober 2025: S&P bestätigt das höchste Kreditrating AAA mit stabilem Ausblick. Im Bericht erwähnt die Agentur die umfangreichen Immobilienkäufe der Stadt und hält fest, dass die vorgesehenen Budgets möglicherweise nicht vollständig ausgeschöpft oder sogar reduziert werden könnten.
25. September 2026: Der Stadtrat gibt bekannt, das jährliche Budget für Liegenschaftskäufe von 500 auf 150 Millionen Franken zu reduzieren. Daneben werden weitere Investitionen verschoben, redimensioniert oder gestrichen.
9. Oktober 2026: S&P bestätigt erneut das AAA-Rating, senkt jedoch den Ausblick von «stabil» auf «negativ». Die Agentur berücksichtigt die angekündigte Reduktion der Immobilienkäufe bereits in ihrer Finanzprognose und bezeichnet höhere Immobilienkäufe als einen möglichen Faktor für eine spätere Herabstufung.
Diese Abfolge ist bemerkenswert.
Bereits 2025 hatte S&P die Möglichkeit einer Reduktion der Immobilienkäufe angesprochen. Ein Jahr später beschliesst die Stadt genau eine solche Massnahme, die S&P wiederum ausdrücklich in ihre Ratingannahmen einbezieht.
Hat S&P der Stadt diese Reduktion nahegelegt? Oder hat der Stadtrat sie eigenständig beschlossen, um eine Ratingverschlechterung zu vermeiden?
Die öffentlich zugänglichen Dokumente beantworten diese Frage nicht. Sie zeigen aber, dass die Erwartungen der Ratingagentur und die städtische Bodenpolitik eng miteinander verknüpft sind.
Schulden, denen ein Vermögen gegenübersteht
Die wirtschaftliche Betrachtung verdient besondere Aufmerksamkeit.
Wenn die Stadt Zürich einen Kredit aufnimmt, um ein Grundstück zu erwerben, erhöht sie damit zwar ihre Verschuldung. Gleichzeitig erwirbt sie aber einen Vermögenswert.
Anders als bei konsumtiven Ausgaben fliesst das aufgenommene Geld nicht einfach ab. Es wird gegen ein Grundstück eingetauscht, das grundsätzlich einen langfristigen wirtschaftlichen Wert besitzt.
Das ist bei privaten Immobilienkäufen selbstverständlich. Banken finanzieren den Erwerb von Grundstücken und Gebäuden mit Hypotheken, weil dem Kredit eine werthaltige Sicherheit gegenübersteht. Neben der Tragbarkeit spielt dabei der Wert des erworbenen Objekts eine zentrale Rolle.
Weshalb sollte ein kreditfinanzierter Grundstückserwerb durch eine Stadt grundsätzlich anders beurteilt werden?
Zwar muss auch die öffentliche Hand ihre Zinsen bezahlen und ihre Schulden refinanzieren können. Zudem sind Grundstücke nicht jederzeit ohne Weiteres verkäuflich. Daraus folgt aber nicht, dass der Erwerb von Boden wirtschaftlich mit einer Ausgabe gleichzusetzen wäre, der kein entsprechender Vermögenswert gegenübersteht.
Hinzu kommt, dass Boden in einer wachsenden Stadt wie Zürich langfristig erhebliche Wertsteigerungspotenziale besitzt. Diese sind nicht garantiert. Doch die Knappheit des Bodens und die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum sprechen dafür, seinen langfristigen Wert bei der Beurteilung öffentlicher Investitionen besonders sorgfältig zu berücksichtigen.
Öffentlicher Boden kann die Finanzkraft stärken
Der Erwerb von Grundstücken bietet der Stadt mehrere wirtschaftliche Vorteile.
Erstens verbleiben mögliche künftige Bodenwertsteigerungen im öffentlichen Vermögen, statt ausschliesslich privaten Grundeigentümern zugutezukommen.
Zweitens können Grundstücke laufende Erträge abwerfen, beispielsweise durch Mieten oder Baurechtszinsen.
Drittens eröffnet öffentliches Bodeneigentum langfristige Handlungsmöglichkeiten. Die Stadt kann Grundstücke für Wohnraum, öffentliche Infrastruktur oder andere gesellschaftliche Bedürfnisse einsetzen, ohne sie später zu möglicherweise wesentlich höheren Preisen erneut erwerben zu müssen.
Diese Vorteile können auch die langfristige finanzielle Handlungsfähigkeit und damit die Kreditwürdigkeit einer Stadt stärken.
Ob ein bestimmter Kauf tatsächlich wirtschaftlich vorteilhaft ist, hängt selbstverständlich vom Kaufpreis, den Finanzierungskosten, den Erträgen und der späteren Nutzung ab. Ein Grundstückskauf ist nicht allein deshalb sinnvoll, weil Boden knapp ist.
Doch ebenso wenig lässt sich aus der zusätzlichen Verschuldung allein ableiten, dass der Kauf die finanzielle Lage verschlechtert.
Was S&P tatsächlich bewertet
Der aktuelle Ratingbericht vom 9. Oktober 2026 zeigt, dass S&P die steigende Verschuldung der Stadt als Risiko betrachtet.
Die Agentur rechnet damit, dass die steuerfinanzierte Verschuldung bis 2028 auf rund 90 Prozent der laufenden Einnahmen steigen könnte. Zugleich bezeichnet sie dieses Niveau im internationalen Vergleich noch als moderat.
Auch die Liquidität der Stadt wird weiterhin als stark beurteilt. S&P verweist auf ihre robuste Steuerbasis, ihren guten Zugang zum Kapitalmarkt und die günstigen Finanzierungsbedingungen.
Die Stadt verfügt somit nach Einschätzung der Ratingagentur weiterhin über eine ausserordentlich hohe Kreditwürdigkeit.
Besonders aufschlussreich ist, dass S&P nicht nur die Finanzkennzahlen beurteilt, sondern auch die politische Fähigkeit der Stadt, die angekündigten Sparmassnahmen tatsächlich umzusetzen.
Eine mögliche Herabstufung begründet die Agentur unter anderem damit, dass sich die politischen Kräfte möglicherweise nicht auf die erforderliche Begrenzung der Ausgaben einigen könnten. Ausdrücklich erwähnt sie auch höhere Immobilienkäufe als derzeit angenommen.
Damit wird die Frage nach der politischen Umsetzung der Sparmassnahmen selbst zu einem Faktor der Bonitätsbeurteilung.
Wer bestimmt die Grenzen der öffentlichen Bodenpolitik?
Ratingagenturen erfüllen eine wichtige Funktion. Sie beurteilen Kreditrisiken und ermöglichen Investoren, die Zahlungsfähigkeit unterschiedlicher Schuldner einzuschätzen.
Ihre Aufgabe besteht jedoch nicht darin, den gesellschaftlichen Nutzen öffentlicher Investitionen umfassend zu bewerten.
Gerade darin liegt ein Spannungsverhältnis.
Die Zürcher Bevölkerung hat einen demokratischen Auftrag zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus erteilt. Die Umsetzung dieses Auftrags erfordert unter anderem den Erwerb von Grundstücken.
Wenn nun die Aussicht auf eine Verschlechterung des Kreditratings dazu beiträgt, dass die Stadt ihre Grundstückskäufe um 70 Prozent reduziert, beeinflussen die Massstäbe einer privaten Ratingagentur zumindest mittelbar die Umsetzung dieses Volksauftrags.
S&P hat der Stadt öffentlich keinen Stopp der Immobilienkäufe vorgeschrieben. Ob die Agentur in direkten Gesprächen eine entsprechende Reduktion empfohlen hat, ist bislang nicht bekannt.
Doch auch ohne ausdrückliche Anweisung kann ein Rating erheblichen Einfluss ausüben. Denn eine Stadt, die ihre erstklassige Bonität erhalten möchte, hat einen starken Anreiz, ihre Finanzpolitik an den Erwartungen der Ratingagentur auszurichten.
Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht, ob S&P Schulden berücksichtigen darf. Selbstverständlich muss sie das.
Die Frage lautet vielmehr, ob die wirtschaftlichen Vorteile des öffentlichen Grundstückserwerbs bei der Bonitätsbeurteilung angemessen berücksichtigt werden – und wie weit die daraus entstehenden finanzpolitischen Anreize die demokratische Entscheidungsfreiheit beeinflussen dürfen.
Eine Frage, die beantwortet werden sollte
Die Stadt Zürich sollte offenlegen, welchen Einfluss S&P auf die konkrete Entscheidung zur Reduktion der Grundstückskäufe hatte.
Hat die Ratingagentur diese Massnahme selbst vorgeschlagen? Wurde in den Ratinggesprächen über konkrete jährliche Kaufvolumen gesprochen? Und wie wurden die mit den Käufen verbundenen Vermögenszuwächse und künftigen Erträge berücksichtigt?
Diese Fragen sind nicht nur für Zürich von Bedeutung.
Sie betreffen das grundsätzliche Verhältnis zwischen demokratischer Selbstbestimmung, öffentlichem Eigentum und der Macht privater Finanzmarktinstitutionen.
Denn wer die Finanzierungsmöglichkeiten einer Stadt beeinflusst, kann damit auch beeinflussen, wem der Boden dieser Stadt künftig gehört.
Quellen
-
Stadt Zürich, Programm Wohnen 2026. Wohnpolitischer Volksauftrag, Drittelsziel und zusätzlicher Bedarf an gemeinnützigen Wohnungen.
https://www.stadt-zuerich.ch/de/aktuell/publikationen/2026/programm-wohnen-stadtrat.html -
Stadt Zürich, Medienmitteilung zum Budget 2026, September 2025. Ankündigung der Investitionsbegrenzung und Hinweis auf mögliche Ratingrisiken.
https://www.stadt-zuerich.ch/de/aktuell/medienmitteilungen/2025/09/str-budget-2026.html -
S&P Global Ratings, Ratingbericht Stadt Zürich, 10. Oktober 2025. Bestätigung des AAA-Ratings, Immobilienkäufe und mögliche Reduktion der Kaufbudgets. Abruf über die Investor-Relations-Seite der Stadt Zürich.
-
Stadt Zürich, Medienmitteilung vom 25. September 2026. Priorisierung der Investitionen und Reduktion des jährlichen Budgets für Liegenschaftskäufe auf 150 Millionen Franken.
https://www.stadt-zuerich.ch/de/aktuell/medienmitteilungen/2026/09/stadtrat-investiert-weiter-in-lebensqualitaet-und-sichert-langfristige-finanzielle-handlungsfaehigkeit-der-stadt.html -
S&P Global Ratings, Ratingbericht vom 9. Oktober 2026. City of Zurich Outlook Revised To Negative On Rising Risk Of Weakening Financial Policy; ‚AAA/A-1+‘ Ratings Affirmed. Insbesondere Seiten 1–4.
https://www.stadt-zuerich.ch/content/dam/web/de/politik-verwaltung/finanzen/dokumente/investor-relations/rating-s-p-global.pdf -
Stadt Zürich, Medienmitteilung vom 12. Oktober 2026. Kredit-Rating: AAA bleibt, Ausblick zu «negativ» geändert.
https://www.stadt-zuerich.ch/de/aktuell/medienmitteilungen/2026/10/kredit-rating-aaa-bleibt-ausblick-zu-negativ-geaendert.html